규제영향분석서

주택법 시행령

<목 차>

1. 기존주택 세대구분형 공동주택의 설치기준

소관부처 및 작성자 인적사항	소관부처	국토교통부	작성자	이름	권호정
	담당부서(과)	주택건설공급과		직급	사무관
	국장	김흥진		연락처	044-201-3369
	과장	이유리		이메일	hojeong81@molit.go.kr

정책책임자직위    성명 (서명)

< 규제 개요 >

기본 정보	1.규제사무명	기존주택 세대구분형 공동주택의 설치기준
	2.규제조문	주택법 시행령 제9조제1항제2호
	3.위임법령	주택법 제2조제19호
	4.유형	신설		5.입법예고	‘19.1～2
규제의 필요성	6.추진배경 및 정부개입 필요성	□ 기존 주택을 활용해 신속하게 소형주택을 공급하는 동시에 기존 주택의 효율적 활용을 위해 입주민의 설치 요구가 확대 □ 이에 가이드라인 배포(`17)하였고, 주택법 내 명확한 근거 마련*을 위해 개정 추진 ☞ 개정 완료(`18.8.14), 시행 예정(`19.2.15) * 제도화 미비로 기존 주택 세대구분형 공동주택 설치를 위한 행위허가 단계에서 관련 지자체가 이를 거부하는 사례 발생 □ 세대구분 후에도 최저주거기준 등을 만족하고 구조‧소방 등의 안전에 문제없는 주택 공급이 이루어지도록 주택법에서 위임 하고 있는 설치기준 및 면적기준 등을 규정할 필요
	7.규제내용	□ 기존 주택 세대구분형 공동주택에 대한 설치기준 등 규정 ㅇ (설치기준) 최대 2세대(기존 세대 포함) 가능, 별도 욕실‧부엌‧ 출입문 설치 ㅇ (설치세대) 전체 호수의 1/10, 해당 동별 호수의 1/3 이내에서 설치 가능하되, 필요 시 지자체장이 완화하여 운영 가능 ㅇ (안전기준) 구조 및 소방‧화재‧피난안전 등 관계 법령 상 안전기준 충족
	8.피규제집단 및 이해관계자	공동주택 입주자
	9.규제목표	기존 주택에 대한 세대구분형 공동주택 공급 시 최저주거기준 및 구조‧소방 등 안전 기준에 만족한 주택이 공급될 수 있도록 규정
규제의 적정성	10.영향평가 여부	기술영향평가	중기영향평가			경쟁영향평가
		해당없음	해당없음			해당없음
	11. 비용편익 분석 (정성분석)	기존 주택에 세대구분형 공동주택 설치 시 최저주거기준 및 구조, 소방 안전 등의 기준을 충족하기 위해 설치비용이 증가되고, 세대구분형으로 설치할 수 있는 세대수가 제한될 수 있으나, 최소한의 설치기준 준수를 통한 쾌적한 주거환경 및 안전성 확보와 구분 세대를 활용한 임대 수익 등을 감안할 때 그로 인해 입주민이 얻을 수 있는 편익이 훨씬 클 것으로 예상
기타	12.일몰설정 여부	해당없음
	13.원칙허용·예외금지 규제 방식 적용여부	해당없음

<조문 대비표>

현 행	개 정 안
제9조(세대구분형 공동주택) ① 법 제2조제19호에서 “대통령령으로 정하는 건설기준, 면적기준 등에 적합하게 건설된 주택”이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 건설된 공동주택을 말한다. 1. 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 욕실, 부엌과 현관을 설치할 것 2. 하나의 세대가 통합하여 사용할 수 있도록 세대 간에 연결문 또는 경량구조의 경계벽 등을 설치할 것 3. 세대구분형 공동주택의 세대수가 해당 주택단지 안의 공동주택 전체 세대수의 3분의 1을 넘지 아니할 것 4. 세대별로 구분된 각각의 공간의 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적으로서 법 제2조제6호 후단에 따른 방법으로 산정된 것을 말한다. 이하 같다) 합계가 해당 주택단지 전체 주거전용면적 합계의 3분의 1을 넘지 아니하는 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 주거전용면적의 비율에 관한 기준을 충족할 것 ② 세대구분형 공동주택의 건설과 관련하여 법 제35조에 따른 주택건설기준 등을 적용하는 경우 세대구분형 공동주택의 세대수는 그 구분된 공간의 세대수에 관계없이 하나의 세대로 산정한다.	제9조(세대구분형 공동주택) ① ---------------- “대통령령으로 정하는 건설기준, 설치기준, 면적기준 등에 적합한 주택”---- 다음 각 호의 요건을 충족하는 ----------------------. 1. 법 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 건설되는 주택의 경우 다음 각 목의 요건을 충족할 것 가. 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 욕실, 부엌과 현관을 설치할 것 나. 하나의 세대가 통합하여 사용할 수 있도록 세대 간에 연결문 또는 경량구조의 경계벽 등을 설치할 것 다. 세대구분형 공동주택의 세대수가 해당 주택단지 안의 공동주택 전체 세대수의 3분의 1을 넘지 아니할 것 라. 세대별로 구분된 각각의 공간의 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적으로서 법 제2조제6호 후단에 따른 방법으로 산정된 것을 말한다. 이하 같다) 합계가 해당 주택단지 전체 주거전용면적 합계의 3분의 1을 넘지 아니하는 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 주거전용면적의 비율에 관한 기준을 충족할 것 2. 「공동주택관리법」 제35조에 따른 행위허가를 받아 설치되는 주택의 경우 다음 각 목의 요건을 충족할 것 가. 세대별로 구분된 공간은 기존 세대 포함 2세대를 초과하지 아니할 것 나. 세대별로 구분된 각각의 공간마다 1개 이상의 침실, 별도의 욕실, 부엌을 설치하고, 세대별 구분 출입문을 설치할 것 다. 기존주택 세대구분형 공동주택은 주택단지 공동주택 전체 호수의 10분의 1, 동별 호수의 1/3을 넘지 아니할 것. 다만, 시장‧군수‧구청장이 부대시설 용량 등 해당 주택단지의 여건 등을 고려하여 필요하다고 인정하는 경우 위 설치세대수에 대한 기준을 완화하여 적용할 수 있다. 라. 구조, 화재, 소방, 피난안전 등 관계 법령에서 정하는 안전 기준을 충족할 것 <삭 제> <삭 제> ② 제1항에 따라 건설 또는 설치되는 주택-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.

Ⅰ. 규제의 필요성 및 대안선택

1. 추진배경 및 정부개입 필요성

ㅇ 세대구분형 공동주택 제도는 최근 1～2인 가구 증가 수요에 맞춰 주거 환경이 우수한 소형주택 공급*을 위해 제도 신설

* 공동주택은 일반적인 원룸형주택에 비해 부대‧복리시설이 설치되어 있고, 보안‧방범 면에서도 우수해 선호도가 높음

ㅇ 신축 주택은 주택법 내 제도화(`13)되었으며, 기존 주택은 가이드라인을 배포(`17)했고, 통상의 행위허가 절차로 운영 중

* 신축 주택도 주택법 내 제도화되기 이전에는 지침 형태로 운영(`12)

ㅇ 기존 주택을 활용해 신속하게 소형주택을 공급하는 동시에 기존 주택의 효율적 활용을 위해 입주민의 설치 요구가 확대

ㅇ 이에 가이드라인 배포(`17)하였고, 주택법 내 명확한 근거 마련*을 위해 개정 추진 ☞ 개정 완료(`18.8.14), 시행 예정(`19.2.15)

* 제도화 미비로 기존 주택 세대구분형 공동주택 설치를 위한 행위허가 단계에서 관련 지자체가 이를 거부하는 사례 발생

ㅇ 다만, 기존 주택에 대한 세대구분 시에도 최저주거기준 및 구조‧소방 등 안전 규제를 충족하는 주택이 공급되어야 하며,

ㅇ 기존 입주민 등의 불편을 최소화하기 위해 당초 계획된 부대‧복리시설 용량 범위 내에서 세대구분을 허용할 필요가 있어,

ㅇ 주택법에서 위임한 설치기준 및 안전기준, 설치세대수 등의
기준을 마련하기 위해 시행령 개정안 마련

2. 규제 대안 검토 및 선택

① 대안의 내용 및 선택 근거

ㅇ 기존 주택 세대구분형 공동주택은 기존 공동주택 내에 독립된 주거 환경을 추가로 제공하는 제도로서,

ㅇ 해당 주택에서 임차인 등은 독립된 가구를 구성하여 생활할 수 있도록 주거기본법 제17조에 따른 최저주거기준의 각 기준*(최소주거면적, 필수설비기준 등)을 당연히 충족해야 함

* 최소주거면적 : 1인 가구 시 14㎡ / 필수설비기준 : 부엌, 수세식 화장실 등

ㅇ 또한, 기존 주택을 나누는 과정에서 전체 공동주택에 구조안전 등 영향이 없어야 하며, 피난‧소방 등의 안전 규제 역시 충족해야 하므로, 이 부분에 대한 규정 역시 당연히 필요한 사항

ㅇ 한편, 기존 공동주택 내에 추가 세대가 입주하는 만큼, 주차장 등 부대‧복리시설 용량을 고려하여 기존 입주민의 불편이 없도록 설치세대수에 대한 제한 규정도 필요

- 다만, 해당 공동주택의 부대‧복리시설의 용량을 고려하여 여유가 있는 경우 지자체에서 기준을 완화하여 적용할 수 있도록 예외 규정 마련

* 신축 주택에 대한 세대구분형 공동주택의 건설기준(주택법 시행령 제9조)도
위와 유사하게 제한 규정이 이미 마련되어 운영 중

② 이해관계자 의견수렴

이해관계자명	주요 내용	조치결과
공동주택 입주자	입법예고를 통해 의견수렴 예정(‘19.1～2)

3. 규제목표

ㅇ 기존 주택 세대구분형 공동주택 설치에 따라 제공되는 주택이
최저주거기준을 충족하며, 구조‧피난‧소방 등 안전 기준을 만족
하는 동시에 기존 입주민 등에게 생활 불편이 발생하지 않는
범위에서 제도의 정착을 목표

Ⅱ. 규제의 적정성

1. 목적‧수단 간 비례적 타당성

ㅇ (목적) 기존 주택 세대구분형 공동주택 설치로 제공되는 주택이 최저주거기준 및 구조‧피난‧소방 등 안전 기준을 만족하고, 기존 입주민 등에게 피해가 없는 범위에서 제도의 정착을 목표

ㅇ (수단) 기존 주택 세대구분형 공동주택에 대한 설치기준 및 안전기준, 설치세대수 제한 규정을 마련

ㅇ (타당성) 독립된 생활공간을 제공하는 만큼 주거기본법에 따른 최저주거기준은 당연히 만족해야 하며,

- 안전한 생활공간 제공을 위해 건축법 상 구조‧피난, 소방시설법 상 소방 등의 안전 규제도 규정될 필요*

* 특히, 주택법 시행령 내에 별도로 규정되지 않더라도 관련 법령에 따라
당연히 적용

- 한편, 주차장, 전기용량 등 기존 공동주택의 부대‧복리시설 용량 범위를 초과하여 세대구분형 공동주택 설치를 허용할 경우 기존 입주민의 불편을 초래할 수 있을 만큼 설치세대수 제한*을 통해 기존 입주민 불편 없이 제도가 정착될 수 있도록 규정할 필요

* 다만, 지자체에서 해당 공동주택의 부대‧복리시설 용량 등을 검토하여 여유가 있다고 판단될 경우 완화하여 운영할 수 있도록 규정하고 있어, 해당 공동주택 특성에 따라 탄력적으로 운영 가능

2. 영향평가 필요성 등 고려사항

영향평가			시장유인적 규제설계	일몰설정 여부	원칙허용· 예외금지
기술	경쟁	중기
해당없음	해당없음	해당없음	해당없음	해당없음	해당없음

o 영향평가

- 기술규제영향평가

해당없음

- 경쟁영향평가

해당없음

- 중기영향평가

해당없음

o 기타 고려사항

- 시장유인적 규제설계

해당없음

- 국제 기준 정합성

해당없음

- 일몰설정 여부

해당없음

- 원칙허용·예외금지 규제방식(네거티브 규제)적용 여부

해당없음

3. 해외 및 유사입법사례

o 해외사례

해당없음

o 타법사례

해당없음

Ⅲ. 규제의 실효성

1. 규제의 순응도

o 피규제자 준수 가능성

- 최저주거기준 및 안전 규제 준수 여부 등은 세대구분형 공동주택 설치 후 실제 임대를 하는 과정에서 임차인이 고려하는 중요한 요소 중 하나이므로, 오히려 설치 희망자 입장에서도 해당 기준을 만족하여 공급하고자 함

* 실제로 용인 등에서 기존 주택 세대구분형 공동주택 가이드라인에 따라 이미 다수 주택에 세대구분형 공동주택 설치 행위를 진행 중

- 한편, 설치세대수에 대한 제한 규정도 마련하는 것이 기존 입주민 입장에서 기존 주택 세대구분형 공동주택이 설치되더라도 자신의 생활에 불편이 없을 것이라는 안전 장치로서 기능 가능

* 특히, 기존 주택 세대구분형 공동주택은 공동주택관리법 상 행위허가를 받아서 진행해야 하며, 행위허가 요건 중 하나가 다른 입주민의 동의를 받도록 하고 있어 이러한 안전장치가 없을 경우 기존 주택 세대구분형 공동주택 설치행위에 대해 동의를 받지 못 할 가능성이 높음

- 또한 일방적 제한이 아닌 해당 공동주택 부대‧복리시설 용량 등을 검토하여 지자체에서 탄력적으로 운영할 수 있도록 예외 규정을 마련하고 있어, 규제 순응도는 더욱 높을 것으로 판단

o 규제 차등화 방안

- 해당사항 없음

2. 규제의 집행가능성

o 행정적 집행가능성

- 기존 공동주택에 대한 개‧보수는 공동주택관리법 제35조에 따른 행위허가(신고)를 받아 진행해야 하며,

- 이 과정에서 세대구분형 공동주택에 대한 요건 충족 여부를 지자체에서 확인 가능하고,

- 세대구분형 공동주택 설치 완료 후 사용검사승인을 받은 이후에  사용이 가능하므로 사용검사단계에서도 재차 확인 가능

o 재정적 집행가능성

- 해당사항 없음

Ⅳ. 추진계획 및 종합결론

1. 추진 경과

ㅇ 세대구분형 공동주택 제도는 최근 1～2인 가구 증가 수요에 맞춰 주거 환경이 우수한 소형주택 공급*을 위해 제도 신설

* 공동주택은 일반적인 원룸형주택에 비해 부대‧복리시설이 설치되어 있고, 보안‧방범 면에서도 우수해 선호도가 높음

ㅇ 신축 주택은 주택법 내 제도화(`13)되었으며, 기존 주택은 가이드라인을 배포(`17)했고, 통상의 행위허가 절차로 운영 중

* 신축 주택도 주택법 내 제도화되기 이전에는 지침 형태로 운영(`12)

ㅇ 기존 주택을 활용해 신속하게 소형주택을 공급하는 동시에 기존 주택의 효율적 활용을 위해 입주민의 설치 요구가 확대

ㅇ 이에 가이드라인 배포(`17)하였고, 주택법 내 명확한 근거 마련*을 위해 개정 추진 ☞ 개정 완료(`18.8.14), 시행 예정(`19.2.15)

* 제도화 미비로 기존 주택 세대구분형 공동주택 설치를 위한 행위허가 단계에서 관련 지자체가 이를 거부하는 사례 발생

ㅇ 다만, 기존 주택에 대한 세대구분 시에도 최저주거기준 및 구조‧소방 등 안전 규제를 충족하는 주택이 공급되어야 하며,

ㅇ 기존 입주민 등의 불편을 최소화하기 위해 당초 계획된 부대‧복리시설 용량 범위 내에서 세대구분을 허용할 필요가 있어,

ㅇ 주택법에서 위임한 설치기준 및 안전기준, 설치세대수 등의
기준을 마련하기 위해 시행령 개정안 마련

2. 향후 평가계획

ㅇ 기존 주택 세대구분형 공동주택 설치를 원활하게 진행될 수 있도록 하기 위해 공동주택관리법 개정을 통해 행위허가 중 “세대구분형 공동주택 설치”를 신설하여 절차 간소화 추진

ㅇ 한편, 제도 운영 과정에서 활성화를 위한 추가 제도개선 건의가 있을 경우 충분히 검토할 예정

3. 종합결론

ㅇ 기존 주택 세대구분형 공동주택은 독립된 생활공간을 제공하는 만큼 주거기본법에 따른 최저주거기준은 당연히 만족해야 하며,

ㅇ 안전한 생활공간 제공을 위해 건축법 상 구조‧피난, 소방시설법 상 소방 등의 최소한의 안전 규제도 반드시 필요

* 특히, 주택법 시행령 내에 별도로 규정되지 않더라도 관련 법령에 따라
당연히 적용

ㅇ 한편, 주차장, 전기용량 등 기존 공동주택의 부대‧복리시설 용량 범위를 초과하여 세대구분형 공동주택 설치를 허용할 경우 기존 입주민의 불편을 초래할 수 있을 만큼,

-  기존 입주민 불편 없이 제도가 정착될 수 있도록 설치세대수에 대한 제한* 규정도 불가피하게 규정할 필요

* 다만, 지자체에서 해당 공동주택의 부대‧복리시설 용량 등을 검토하여 여유가 있다고 판단될 경우 완화하여 운영할 수 있도록 규정하고 있어, 해당 공동주택 특성에 따라 탄력적으로 운영 가능

ㅇ 따라서, 신설되는 규정은 기존 주택 세대구분형 공동주택 제도를 운영하는 데 있어, 필요한 최소한의 기준을 담고 있으며,

- 해당 기준은 기존 주택 세대구분형 공동주택 설치 희망자도
충분히 수용 가능한 규제*로 판단되며, 관련 제도의 안정적 정착 및 활성화 차원에서도 반드시 필요한 기준으로 판단됨

* 기존 주택 세대구분형 공동주택 설치 가이드라인에 따라 이미 다수 공동
주택에서 세대구분형 공동주택 설치를 진행 중

별 첨		비용편익분석 상세내역

가. 대안별 분석 비교표

분석기준년도	규제시행년도	분석대상기간(년)	할인율(%)	단위
				백만원, 현재가치

규제대안1 :
영향집단		비용	편익	순비용
피규제 기업 · 소상공인	직접
	간접
피규제 일반국민
피규제자 이외 기업 · 소상공인
피규제자 이외 일반국민
정부
총 합계
기업순비용			연간균등순비용

나. 각 대안의 활동별 비용․편익 분석 결과

<규제대안1  : >