주택사업 관련

기반시설 기부채납 운영기준

2014. 12.

	국토교통부 (주택건설공급과)

						목 차

제1절 총칙

1. 목적	1

2. 용어의 정의	1

3. 운영방향	2

4. 적용대상	2

5. 기반시설 기부채납 원칙	2

제2절 주택사업 관련 기반시설 기부채납 부담기준

1. 기반시설 기부채납 산정기준	3

2. 주택건설사업	3

3. 정비사업	3

제3절 주택사업 관련 기반시설 설치기준 등

1. 기반시설의 설치기준 등	4

제4절 기타 운영사항

1. 완화용적률 보장방안	5

2. 사후 관리방안	5

주택사업 관련 기반시설 기부채납 운영기준

제1절 총칙

1. 목적

1-1-1. 이 기준은 「주택법」제16조제7항에서 정하고 있는 사항을 구체화하고,「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제4조에 따른 정비계획 수립과 정비구역의 지정 및 같은 법 제28조에 따른 사업시행인가 과정에서 기반시설 기부채납이 적정수준으로 이루어지도록 기준을 제시하는 것을 목적으로 한다.

2. 용어의 정의

1-2-1. “주택사업”이란 「주택법」제16조제1항의 주택건설사업과 「도시정비법」 제2조제2호의 정비사업을 말한다.

1-2-2. “주택사업자”란 「주택법」제2조제7호다목 및 라목에 따른 주택건설사업 주체와 「도시정비법」제2조제8호에 따른 정비사업을 시행하는 자(같은 법 제8조제1항․제2항에 따른 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장·군수인 경우를 제외한다)를 말한다.

1-2-3. “승인(인가)권자”란 「주택법」제16조에 따른 사업계획의 승인권자 또는 「도시정비법」제4조에 따른 정비계획의 수립권자와 정비구역의 지정권자 또는 같은 법 제28조에 따른 사업시행인가권자를 말한다.

1-2-4. “기반시설”이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 ‘국토계획법’이라 한다) 제2조제6호의 기반시설 및 「도시정비법」제2조제4호의 정비기반시설 중 해당 주택사업과 관련이 있는 시설을 말한다.

1-2-5. “기부채납”이란 주택사업자가 승인(인가)권자에게 토지 등 자신의 재산의 소유권을 무상으로 이전하고, 승인(인가)권자가 이를 취득하는 것을 말한다. 다만, 개발과정에서 부과되는 각종 부(분)담금과 개발완료 후에 부과되는 개발부담금은 포함하지 아니한다.

3. 운영방향

1-3-1. 이 기준은 주택사업 관련 행정기관 등이 기반시설 기부채납의 부담수준을 결정하는 기준이 된다.

1-3-2. 이 기준이 적용되는 주택사업에 대하여는 「국토계획법」에 의한 지구단위계획수립지침 제3장 제17절 3-17-5에도 불구하고 이 기준에 따라 기반시설 기부채납 부담수준을 정할 수 있다.

1-3-3. 승인(인가)권자는 이 기준의 범위 내에서 지역여건 또는 사업의 특성 등을 고려하여 자체 실정에 맞는 별도의 기준을 마련하여 운영할 수 있다.

(1) 승인(인가)권자가 별도의 기준을 마련하여 운영할 경우에는 국토교통부장관에게 보고하여 국토교통부장관으로 하여금 그 운영 실태를 파악할 수 있도록 하여야 한다.

4. 적용대상

1-4-1. 이 기준은 「주택법」제16조제1항 및 제3항에 따라 민간택지에 사업계획의 승인을 얻어 시행하는 주택건설사업에 적용한다.

1-4-2. 이 기준은 「도시정비법」 제28조제1항․제2항에 따라 사업시행인가를 얻어 시행하는 정비사업에 적용한다.

5. 기반시설 기부채납 원칙

1-5-1. 기반시설 기부채납은 주택사업을 시행함에 있어 공공성을 확보하고 원활한 주택사업을 저해하지 아니하는 적정한 수준에서 이루어지도록 한다.

1-5-2. 승인(인가)권자는 주택사업 관련 계획의 수립, 심의 및 사업계획승인(사업시행인가)을 할 때 해당 주택사업과 관련이 없는 기반시설 기부채납을 요구하여서는 아니 된다.

1-5-3. 기반시설 기부채납 부담수준의 결정시기를 명확히 하여 주택사업의 예측가능성을 극대화한다.

1-5-4. 승인(인가)권자는 주택사업자가 기반시설을 기부채납하는 경우에 그에 대한 보상으로 추가로 부여받을 수 있는 용적률(이하 ‘완화용적률’이라 한다)을 보장하여 주택사업자가 자발적으로 쾌적한 주거환경 조성에 기여할 수 있도록 유도한다.

제2절 주택사업 관련 기반시설 기부채납 부담기준

1. 기반시설 기부채납 산정기준

2-1-1. 이 절에서 주택사업의 기반시설 기부채납 부담수준을 정할 때는 주택사업자가 국가 및 지방자치단체 등으로부터 무상 양여받은 국유지․공유지의 부지면적을 차감하여 산정한다.

2. 주택건설사업

2-2-1. 주택건설사업의 사업계획을 수립할 경우 기반시설 기부채납 부담수준은 해당 사업부지 면적의 8% 범위 내로 한다. 다만, 건축위원회가 부득이하다고 인정하는 경우에는 승인(인가)권자가 건축위원회에 상정한 기반시설 기부채납 토지면적 비율의 50%를 초과하지 아니하는 범위 내에서 기반시설 기부채납 부담수준을 높일 수 있다.

2-2-2. 「국토계획법 시행령」제30조 각호의 용도지역을 그 각호의 범위 안에서 변경(예: 제2종일반주거지역→제3종일반주거지역으로 변경)하는 경우, 승인(인가)권자는 사업시행자와 협의하여 2-2-1의 기반시설 기부채납 최대 상한에 10%p를 추가할 수 있다.

2-2-3. 「국토계획법 시행령」제30조 각 호에 따른 용도지역 간의 변경(예: 제2종일반주거지역→상업지역으로 변경)을 하는 경우, 승인(인가)권자는 변경된 용적률과 토지가치 등을 고려하여 별도의 부담기준을 정하여 운영할 수 있다.

3. 정비사업

2-3-1. 정비사업의 정비계획을 수립할 경우 기반시설 기부채납 부담수준은  해당 사업부지 면적의 9% 범위 내로 한다. 다만, 승인(인가)권자가 해당 사업의 특성과 지역의 여건 등을 고려하여 필요다고 인정한 경우에는 도시계획위원회의 심의를 거쳐 기반시설 기부채납 토지면적 비율의 50%를 초과하지 아니하는 범위 내에서 기부채납 부담수준을 높일 수 있다.

2-3-2. 용도지역 변경 시의 기반시설 기부채납 부담수준에 대하여는 2-2-2와 2-2-3을 준용한다.

제3절 주택사업 관련 기반시설 설치기준 등

1. 기반시설의 설치기준 등

3-1-1. 주택사업 관련 기반시설 기부채납은 기반시설의 부지제공을 원칙으로 한다. 다만, 도로․공원․녹지․주차장의 경우에는 부지 및 시설을 함께 기부채납할 수 있다.

3-1-2. 주택사업자가 도로․공원․녹지․주차장 외의 기반시설에 대하여 시설을 설치하여 기부채납하는 경우, 해당 기반시설의 설치비용에 상응하는 가액(價額)의 부지를 제공한 것으로 본다.

(1) 기반시설 등 설치비용 및 이에 상응하는 부지 가액의 산정방법은 「국토계획법 시행령」제46조제1항제2호를 준용하여 도시․군계획 조례로 정한다.

3-1-3. 기반시설 기부채납 부지는 개발사업 대상지 및 주변지역 주민들이 편리하게 이용할 수 있는 곳으로 정하여야 한다.

3-1-4. 기반시설 기부채납 부지는 그 시설의 기능을 충분히 수행할 수 있는 적정규모로 계획하고, 기반시설의 효용성이 낮은 자투리형 토지의 기부채납은 지양하여야 한다.

3-1-5. 승인(인가)권자는 해당 위원회(도시건축공동위원회, 도시계획위원회, 건축위원회 등)가 심의․의결한 기반시설 기부채납 외에 사업계획승인 또는 사업시행인가) 과정 등에서 추가로 기반시설 기부채납을 요구하여서는 아니 된다.

3-1-6. 승인(인가)권자는 이 기준이 적용되는 주택사업의 승인(인가) 과정에서 사업계획승인(사업시행인가) 조건 외의 기반시설 기부채납과 관련한 별도의 협약서를 주택사업자와 작성하여서는 아니 된다.

제4절 기타 운영사항

1. 완화용적률 보장방안

4-1-1. 승인(인가)권자는 제2절의 기반시설 기부채납 부담기준을 적용함에 있어 완화용적률이 각종 심의 또는 협의과정 중 제한되지 아니하도록 이를 보장하여야 한다.

4-1-2. 사업의 특성으로 인하여 부여받지 못한 완화용적률이 있는 경우, 주택사업 승인(인가)권자는 협의를 통하여 기반시설 기부채납 부담수준을 조정하는 등 주택사업자의 손실보전 방안을 마련하여야 한다.

2. 사후 관리방안

4-2-1. 국토교통부장관은 이 기준을 개선 또는 보완하기 위하여 이 기준 시행 후 6개월 동안 운용실적 및 적용성과 등을 점검할 수 있다.

4-2-2. 시․도지사 또는 시장․군수․구청장은 해당 월의 기반시설 기부채납과 관련된 사업계획 또는 정비계획의 내용을 다음달 5일까지 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.

4-2-3. 시․도지사 또는 시장․군수․구청장이 국토교통부장관에게 보고하여야 하는 내용은 다음과 같다.

(1) 사업의 종류 및 개요

(2) 토지이용계획(토지소유 및 무상양여 현황 포함)

(3) 시․도 조례에 따라 운영 중인 용적률 계획 체계

(4) 사업계획 또는 정비계획 상 용적률 계획(완화용적률 제한 사유 포함) 및 사업용적률 결정 사항

(5) 기반시설 설치 및 비용부담계획

(6) 그 밖에 제도의 발전과 개선에 필요하다고 인정하는 사항

부  칙

1. (시행일) 이 기준은 2015년 1월 1일부터 시행한다.

2. (적용례) 이 기준은 시행일 이후 최초로 사업계획승인(사업시행인가)을 신청하는 사업부터 적용한다.