「개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립 지침」

일부개정안

2015. 11.

1. 개정 이유

전월세 시장 안정을 위해 장기임대주택 공급이 확대되고 지역 현안 개발사업이 원활하게 추진될 수 있도록 개발제한구역 관련 규제를 개선하고, 기타 자구 등을 수정하고자 함

2. 주요내용

가. 해제대상지역 내 가능한 사업 추가

개발제한구역 해제대상지역 내 가능한 사업에 기업형임대주택사업을 명시(개정안 3-4-1. (2) ①)

나. 사업시행자 조건 완화 시한 연장

해제지역의 개발을 위해 설립한 특수목적법인에 민간의 출자비율 제한 완화 시한을 2017년 12월 31일 전에 개발제한구역 해제를 신청한 지역으로 연장(개정안 3-5-1. (1) ① 바)

다. 기업형임대주택 공급촉진지구내 민간개발 한시 허용

기업형임대사업자가 2017년 12월 31일 전에 기업형임대주택 공급촉진지구로 지정받기 위해 개발제한구역 해제를 요청한 경우 민간개발을 허용(개정안 3-5-1. (1) ① 사)

라. 예외적으로 특수목적법인의 공공지분 매각 한시 허용

기업형임대사업자가 2017년 12월 31일 전에 촉진지구 외의 지역에서 8년 이상 임대주택을 유상공급면적의 50% 이상 공급하기 위해 개발제한구역 해제를 요청한 경우에는 착공 후 공공지분 매각을 허용 (개정안 3-5-1. (1) )

마. 공공임대주택 건설의무 확보

촉진지구 또는 기업형임대주택 공급으로 출자비율 완화가 적용되는 지구의 경우 공급하는 공동주택 세대수의 5～10%를 공공임대주택으로 확보하도록 규정, 다만 해제대상지역이 50만㎡이하인 경우로서 지역 여건상 공공임대주택 공급이 곤란한 경우 사업시행자에게 공공성 확보를 위한 필요한 조치를 요구할 수 있도록 규정 (개정안 3-5-1. (3) ③)

사. 임대주택 건설의무 완화의 예외 규정

기업형임대사업자가 촉진지구 등에서 기업형임대주택을 건설하는 경우에는 임대주택 건설 의무를 부여함(개정안 3-5-1. (3) )

사. 기타 시행령 개정사항 반영

취락해제에 따라 인근과 단절된 개발제한구역, 경계선 관통대지 해제시 섬처럼 남는 1천㎡이하 개발제한구역도 해제를 허용(개정안 1-3-2., 4-2-2. (2) )

국토교통부훈령 제       호

개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립 지침 일부개정안

개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립 지침 일부를 다음과 같이 개정한다.

1-3-2. 중 “따라 지정 후”를 “따라”로 하고, “하천개수로(지방 하천이상)의 설치로”를 “하천개수로(지방하천이상)로”로 하며, 같은 조 단서 중 “도로(소로2류 8m 이상)의 설치로”를 “도로(소로2류 8m이상)로”로 한다.

3-2-1. (2) 중 “보전가치가 낮은 지역(최초로 수립된 광역도시계획 수립 당시의 환경평가결과 3～5등급지 기준에 따라 판단함을 원칙으로 하되, 대상지의 정형화를 위하여 불가피한 경우 그 외의 토지를 포함할 수 있다).”를 “보전가치가 낮은 지역[최초로 수립된 광역도시계획 수립 당시의 환경평가결과(국토교통부 장관이 갱신한 자료가 있으면 이에 따른다.) 3～5등급지 기준에 따라 판단함을 원칙으로 하되, 대상지의 정형화를 위하여 불가피한 경우 그 외의 토지를 포함할 수 있다].”로 한다.

3-2-1. (3) ② 중 “인접하여”를 “접하여”로 한다.

3-3-2. 중 “하천개수로 등 공공시설의 설치로”를 “하천개수로로”로 한다.

3-4-1. (2) ① 중 “공공주택사업”을 “공공주택사업, 기업형임대주택사업”으로 한다.

3-5-1. (1) ① 바. 단서 중 “2015년 12월 31일”을 “2017년 12월 31일”로 한다.

3-5-1. (1) ① 중 사목을 아목으로 하고 ①에 사목을 다음과 같이 신설한다.

사. 기업형임대사업자(2017년 12월 31일 전에 기업형임대주택 공급촉진지구로 지정받기 위해 개발제한구역의 해제를 위한 도시･군관리계획 변경을 요청한 경우에 한한다.)

3-5-1. (1) 을 다음과 같이 한다.

③ 제1항 마·바의 경우 해제지역 개발사업 착공 시까지 마·바에 규정된 각 지분한도를 준수하여야 하고 착공 이후에 각 지분한도를 변경할 수 있으나, 이 경우에도 민간의 출자비율 은 전체 지분의 2/3미만이어야 한다. 다만, 기업형임대사업자가 임대주택(기업형임대주택 공급촉진지구 이외 지역에서 8년이상 임대주택을 유상공급면적의 50%이상 공급하는 경우)을 건설하기 위해 2017년 12월 31일 전에 개발제한구역의 해제를 위한 고시･군관리계획 변경을 요청한 경우에는 착공 이후 민간의 출자비율을 전체 지분의 2/3이상으로 변경할 수 있다.

3-5-1. (3) 를 다음과 같이 한다.

② 개발계획에 반영된 임대주택건설용지로 공급할 용지가 최초 공급공고일 후 6개월 이내에 공급되지 않을 경우 시행자는 이를 국민주택규모 이하의 분양주택건설용지로 공급할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 3-2-1. (3) ②에 근거하여 임대주택을 건설하는 경우

나. 3-5-1. (1)  사에 근거하여 기업형임대사업자가 기업형임대 공급촉진지구에 임대주택을 건설하는 경우

다. 3-5-1. (1) ③ 단서에 근거하여 기업형임대사업자가 임대주택을
공급하는 경우

3-5-1. (3) ③을 다음과 같이 신설한다.

③ 기업형임대주택 공급촉진지구를 지정하거나 기업형임대사업자가 임대주택(기업형임대주택 공급촉진지구 이외 지역에서 8년이상 임대주택을 유상공급면적의 50%이상 공급하는 경우)을 건설하기 위해 개발제한구역을 해제하는 경우에는 해당 공급촉진지구(기업형임대사업자가 임대주택을 건설하는 경우를 포함한다.) 내 전체 공동주택 세대수의 5～10퍼센트를 공공임대주택으로 확보하여야 한다. 다만, 해제대상지역이 50만 제곱미터 이하인 경우로서 지역 여건상 공공임대주택 공급이 곤란한 경우, 개발제한구역 해제 결정권자는 사업시행자와 협의 후 중앙도시계획위원회(또는 지방도시계획위원회)의 심의를 거쳐 사업시행자에게 공공성 확보를 위해 필요한 조치사항을 요구할 수 있다.

4-2-2. (2) ③ 중 “관통대지”를 “관통대지, 개발제한구역의 공간적 연속성이 상실되는 1천 제곱미터 미만의 소규모 토지”로 한다.

4-4-2. 중 “국토해양부장관”을 “국토교통부장관”으로 한다.

부칙

이 훈령은 발령한 날부터 시행한다. 다만, 3-4-1(2)①, 3-5-1(1)①(사), 3-5-1(1)③, 3-5-1(3)②, 3-5-1(3)③의 개정규정은 2015년 12월 29일부터 시행한다.

신ㆍ구 조문 대비표

현 행	개 정 안
1-3-2. “소규모 단절토지”란 영 제2조제3항제5호에 따라 지정 후 도로(중로2류 15미터이상)·철도·하천개수로(지방 하천이상)의 설치로 인하여 단절된 1만 제곱미터 미만의 토지를 말한다. 다만, 도로(소로2류 8m이상)의 설치로 인하여 단절되고 토지이용현황, 주변 환경 등을 고려할 때 시도지사가 개발제한구역으로 관리할 필요성이 현저히 낮다고 판단하는 1만 제곱미터 미만의 토지를 포함한다.	1-3-2. --------------------- -------------- 따라 ------ -------------------------------------하천개수로(지방 하천이상)로 -------- ----------------------------------------도로(소로2류 8m이상)로 -------------- -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
3-2-1. 개발수요 등을 감안할 때 광역도시계획에서 제시한 목표연도내 실질적 개발․활용이 가능한 지역 중 도시관리계획 입안일 기준으로는 향후 3년내 착공이 가능한 지역으로서 도시발전 및 지속가능한 개발의 측면에서 아래 요건을 모두 갖춘 지역을 선정한다. (1) (생 략) (2) 표고·경사도·농업적성도·임업적성도·식물상·수질에의 영향 등을 종합적으로 고려하여 보전가치가 낮은 지역(최초로 수립된 광역도시계획 수립 당시의 환경평가결과 3～5등급지 기준에 따라 판단함을 원칙으로 하되, 대상지의 정형화를 위하여 불가피한 경우 그 외의 토지를 포함할 수 있다). 이 경우 당해 지역의 실제 현황이 다른 경우 해당 지자체가 이를 입증할 수 있는 자료를 미리 제시한 후 국토교통부장관의 확인을 받아 시정이 가능. 다만 우량농지는 농림수산식품부와 협의된 경우 포함 가능	3-2-1.------------------ ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ (1) (현행과 같음) (2) ----------------------- -------------------------------------------- 보전가치가 낮은 지역[최초로 수립된 광역도시계획 수립 당시의 환경평가결과(국토교통부 장관이 갱신한 자료가 있으면 이에 따른다.) 3～5등급지 기준에 따라 판단함을 원칙으로 하되, 대상지의 정형화를 위하여 불가피한 경우 그 외의 토지를 포함할 수 있다]. ------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
(3) 난개발 방지, 상하수도 등 기반시설 공급의 용이성 등을 고려하여 20만 제곱미터 이상의 규모로서 정형화된 개발이 가능한 지역. 다만, 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외적으로 20만제곱미터 미만의 규모로 일부 완화하여 적용할 수 있다. ① (생 략) ② 실내체육관, 사회복지시설, 임대주택(8년이상 임대하는 임대주택을 유상공급면적의 50%이상 공급하는 경우), 공공청사 등 도시민의 여가·복지시설을 확충하거나 공익성이 높은 시설의 설치 등 지역의 현안을 해결하기 위해 필요한 경우로서 이미 해제된 지역이나 기존 시가지 등과 인접하여 개발이 가능한 지역	(3)-------------------- --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ① (현행과 같음) ② ----------------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 접하여 ----------- ------
3-3-2. 소규모 단절토지의 경계선은 도로·철도·하천개수로 등 공공시설의 설치로 인하여 단절된 당해 토지의 지형 또는 지적 경계선으로 한다.	3-3-2. --------------------- ---------------하천개수로로 ---------------------------------------------------------
3-4-1. 개발제한구역의 해제는 해제대상지역에 대한 다음 각 호의 사업으로서 공익적 목적의 개발수요가 발생할 경우 추진한다 (1) (생 략) (2) 공공주택사업․사회복지사업․녹지확충사업 등 ① 임대주택․분양주택 건설 등 서민용 공공주택사업 ② ～ ④ (생 략) (3) ～ (6) (생 략)	3-4-1.------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------- (1) (현행과 같음) (2)-------------------- --------------- ① 임대주택․분양주택 건설 등 서민용 공공주택사업, 기업형임대주택사업 ② ～ ④ (현행과 같음) (3) ～ (6) (현행과 같음)
3-5-1. (1) ① 해제대상지역은 다음 각 호의 자에 의한 전면매수 또는 도시개발법 제21조에 따른 혼용방식(이 경우 환지는 해제면적의 50퍼센트 미만으로 한정한다)으로 추진한다. 가 ～ 마 (생 략)	3-5-1. (1) ① -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. 가 ～ 마 (현행과 같음)
바. 해제대상지역 개발을 위해 설립한 특수목적법인(민간의 출자비율 총합계가 50퍼센트 미만으로서, 개발제한구역 해제 결정 전에 설립할 것. 다만, 2015년 12월 31일 전에 국토교통부장관에게 개발제한구역의 해제를 위한 도시․군관리계획 변경 결정을 요청한 경우 민간의 출자비율 총합계를 2/3 미만으로 할 수 있다.)	바. -------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------- 2017년 12월 31일 ------ -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
<신 설>	사. 기업형임대사업자(2017년 12월 31일 전에 기업형임대주택 공급촉진지구로 지정받기 위해 개발제한구역의 해제를 위한 도시･군관리계획 변경을 요청한 경우에 한한다.)
사. (생 략)	아. (현행 사와 같음)
(생 략)	(현행과 같음)
③ 제1항 마·바의 경우 해제지역 개발사업 착공 시까지 마·바에 규정된 각 지분한도를 준수하여야 하고 착공 이후에 각 지분한도를 변경할 수 있다.(이 경우에도 민간의 출자비율 총합계는 2/3 이상으로 할 수 없다.)	③ 제1항 마·바의 경우 해제지역 개발사업 착공 시까지 마·바에 규정된 각 지분한도를 준수하여야 하고 착공 이후에 각 지분한도를 변경할 수 있으나, 이 경우에도 민간의 출자비율 은 전체 지분의 2/3미만이어야 한다. 다만, 기업형임대사업자가 임대주택(기업형임대주택 공급촉진지구 이외 지역에서 8년이상 임대주택을 유상공급면적의 50%이상 공급하는 경우)을 건설하기 위해 2017년 12월 31일 전에 개발제한구역의 해제를 위한 고시･군관리계획 변경을 요청한 경우에는 착공 이후 민간의 출자비율을 전체 지분의 2/3이상으로 변경할 수 있다.
(2) (생 략)	(2) (현행과 같음)
(3) (생 략)	(3) (현행과 같음)
개발계획에 반영된 임대주택건설용지로 공급할 용지가 최초 공급공고일 후 6개월 이내에 공급되지 않을 경우 시행자는 이를 국민주택규모 이하의 분양주택건설용지로 공급할 수 있다. 다만, 3-2-1.(3) ②에 근거하여 임대주택을 건설하는 경우에는 그러하지 아니하다.	개발계획에 반영된 임대주택건설용지로 공급할 용지가 최초 공급공고일 후 6개월 이내에 공급되지 않을 경우 시행자는 이를 국민주택규모 이하의 분양주택건설용지로 공급할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 가. 3-2-1. (3) ②에 근거하여 임대주택을 건설하는 경우 나. 3-5-1. (1) 사에 근거하여 기업형임대사업자가 기업형임대 공급촉진지구에 임대주택을 건설하는 경우 다. 3-5-1. (1) ③ 단서에 근거하여 기업형임대사업자가 임대주택을 공급하는 경우
<신 설> (4) ～ (7) (생 략)	③ 기업형임대주택 공급촉진지구를 지정하거나 기업형임대사업자가 임대주택(기업형임대주택 공급촉진지구 이외 지역에서 8년이상 임대주택을 유상공급면적의 50%이상 공급하는 경우)을 건설하기 위해 개발제한구역을 해제하는 경우에는 해당 공급촉진지구(기업형임대사업자가 임대주택을 건설하는 경우를 포함한다.) 내 전체 공동주택 세대수의 5～10퍼센트를 공공임대주택으로 확보하여야 한다. 다만, 해제대상지역이 50만 제곱미터 이하인 경우로서 지역 여건상 공공임대주택 공급이 곤란한 경우, 개발제한구역 해제 결정권자는 사업시행자와 협의 후 중앙도시계획위원회(또는 지방도시계획위원회)의 심의를 거쳐 사업시행자에게 공공성 확보를 위해 필요한 조치사항을 요구할 수 있다. (4) ～ (7) (현행과 같음)
4-2-2. 도시관리계획 결정절차는 다음과 같다. (1) (생 략) (2) 특별시장․광역시장․시장 또는 군수가 입인하는 경우 ①․② (생 략) ③ 집단취락 및 소규모 단절토지, 경계선 관통대지는 특별시장·광역시장 또는 도지사가 이 지침에 부합하는 경우에 한해 그 해제를 결정할 수 있다.	4-2-2.-------------------- --------------- (1) (현행과 같음) (2)---------------------- -------------------- ①․② (현행과 같음) ③ --------------------- ---------관통대지, 개발제한구역의 공간적 연속성이 상실되는 1천 제곱미터 미만의 소규모 토지----------- -------------------
4-4-2. 이 지침을 적용하는 것이 현저하게 불합리한 지역에 대하여는 구역지정목적 및 이 지침의 취지에 반하지 아니하는 범위 내에서 국토해양부장관의 승인을 받아 이 지침에서 정한 기준을 일부 조정하여 이를 적용할 수 있다.	4-4-2. -------------------- --------------------------------------------------------------------------------- 국토교통부장관의 ----------------------------------------------------------